חברת גוש\חלקה - רישום בית משותף פירוק איגודי מקרקעין עורכי דין - דף הבית >> מקרקעין נדל"ן >> חברת גוש חלקה היסטוריה בגלל פירצה בחוק מס שבח מקרקעין נהגו קבלני בניין בשנות ה-50 לרשום בנייני דירות שבנו בבעלות חברה בע"מ, ובמקום למכור דירות ולשלם מס שבח, מכרו מניות בחברה, כך שאחזקת המניות והבעלות בהן שיקפה את הזכויות רוכשי הדירות. לאחר תיקון חוק מס שבח וסתימת פרצה זו, איבדה חברת גוש.חלקה את קסמה, אך חלק מן הבניינים נותרו רשומים בבעלות חברה עד עצם היום הזה. מרבית בעלי הדירות בבנייני חברת גוש\חלקה פונים ודורשים ממשרדי עורכי דין אשר התמחותם היא שילוב בידע בתחום חברות, מקרקעין מיסוי מקרקעין ואשר מובילים את הפרויקט בו הופכת הזכות הערטילאית של בעלות במניות חברה שאינה פעילה כלל לבעלות ישירה של דירתם בטאבו (לשכת רישום המקרקעין). זכות נחותה מזכות הבעלות מתווכים באזור תל אביב, טענו באזני כי דירה בבניין גוש חלקה שווה כ-15% פחות מדירה זהה הרשומה בטאבו. אכן, החסרון הבולט ביותר בקונסטרוקצית חברה גוש\חלקה הוא בכך שהזכות שיש לבעלי הדירות היא זכות נחותה: אין בידי בעלי הדירות זכות קניינית אלא זכות חוזית עם חברה שאינה פעילה, בספק אם משלמת אגרה שנתית לרשם החברות, מנוהלת על ידי השכנה ממול אשר אין לה כל מושג בניהול חברה או בזכויות בעלות במקרקעין. בבואנו למכור את הזכויות בדירה שבבעלות חברה גוש\חלקה, אנו מתקשים לפרט כיצד באה לידי ביטוי זכותנו הבלתי מוגדרת באופן מלא ונדרשים הסברים רבים כדי להבין בדיוק את טיב הזכות. כיצד נערכת רכישת הזכות לשם ההשוואה, רכישת דירה הרשומה בטאבו היא עסקה ודאית, יחסית. כל שעל הקונה לעשות הוא להוציא נסח רשום מלשכת רישום המקרקעין, ולבדוק אם המוכר על פי תעודת הזהות שלו הוא אותו אדם, שמבקש לחתום עמכם על חוזה מכר. כדי לבחון את טיב הזכויות ומה מייצגות המניות שמנסים למכור לכם במקום בעלות ודאית בדירה, עליכם לבדוק את מסמכי היסוד של החברה, את תזכיר החברה ואת התקנון, את סוגי המניות הרשומים בחברה ויתר מסמכי החברה, כגון, פרוטוקולים, מינוי מנהלי החברה כאשר לא תמיד אפשר להיות בטוחים שלא נותרו פרצות שעלולות לפגום בזכות שרוכשים, כגון הסכמים בין בעלי המניות האחרים שלא נחשפו בפניכם. קבלת משכנתא על ידי הקונה נחיתות הזכות בחברת גוש\חלקה גורמת לבעייתיות במכירת הזכויות אך גם בשעבודן לצורך קבלת הלוואת משכנתא. הבנקים אינם מתלהבים להעניק אשראי לקונה דירה כאשר הזכויות המשמשות כבטוחה למשכנתא אינן ברורות ומוחלטות וכאשר אין להם אפשרות לרשום משכנתא בלשכת רשום המקרקעין על בעלות ספציפית בדירה. מאחר והריבית על המשכנתאות מחושבת ונגזרת מן הסיכון שנוטל הבנק, מטבע הדברים שהריבית שיאלץ מקבל המשכנתא תהיה גבוהה יותר במעט כאשר הזכות בדירה אינה באה לידי ביטוי אלא במניות של חברה עלומה. סוגים נוספים של חברת גוש\חלקה ישנן חברות מעט יותר משוכללות אשר דאגו ליצור סוגים שונים של מניות כאשר כל סוג מייצג בתקנון דירה ספציפית, או שרשמו בתקנון החברה הוראות המעניקות זכות שימוש בלעדית לבעל מניות פלוני ביחס לדירה מסוימת או שנרשמו חכירות ארוכות טווח על פי חוזה בין החברה לבעלי הדירות לתקופה של 49 שנים, או כל תקופה אחרת. אמנם הזכויות בחברה זו (כל עוד תקופת החכירה לא נסתיימה) עדיפות על זכויות בחברה בה הנסתר והמעורפל רב על הגלוי, אך עדיין זכות חוזית זו רחוקה מלהיות שווה במעמדה לרישום בעלות ספציפית בלשכת רשום המקרקעין. חסרונות חברת גוש\חלקה אם לא די במגרעות אלו, הרי שיש לזכור כי חברה נדרשת לשלם אגרה שנתית לרשם החברות (כאלף ש"ח לשנה), חובה אשר לא תמיד הוקפד על קיומה. כתוצאה מכך נהג בעבר רשם החברות למחוק חברות אשר אחרו בתשלום. כך נמצא בעל זכויות בדירה ללא בעלים רשום וקיים בבניין ובדירה. כן, חברה גוש\חלקה נדרשת למנות מנהלים שיחתמו בשם החברה והגשת דו"חות שנתיים לרשם החברות, פרוצדורה ועלויות מיותרות לחלוטין. זאת ועוד, מנהל חברה אשר אינה מקפידה לשלם את האגרה השנתית לרשם החברות מסתכן ב"קנס" כספי בגלל מחדלי החברה. ולבסוף, לא תמיד הוקפד בחברות גוש\חלקה על העברת מניות מקונה למוכר, עד שנורו עיוותים בבעלויות במניות שאינן משקפות עוד את הזכויות בדירות. לא פעם נתקלתי בחברות גוש חלקה אשר המנהל הרשום כלל אינו מודע לכך שמונה למנהל החברה, או שבשעה שהוא מוכר את זכויותיו בדירה ועובר לעיר אחרת, נאלצים כל בעלי הזכויות בדירות האחרות לפנות אליו בכל מקרה שדרושה חתימת מנהל החברה, לדוגמה, בשעת מכירת זכויות בדירה אחרת בבניין. לא אחת מסרב המנהל לשתף פעולה, תוך הבהרה כי אינו מסכים לחתום על אישור העברת המניות תוך קבלת אחריות למעשה. הפתרון בעלי דירות בבנייני חברת גוש\חלקה נוהגים להתארגן ולפנות אל משרדנו בבקשה לפרק את החברה פירוק מרצון, ורישום בית משותף במסגרתו כל דירה תרשם על שם בעליה. הקושי הוא בעיקר בארגון בעלי הזכויות בדירות: ראשית, יש להגיע להסכמה בין בעלי המניות בחברה לנקוט בפעולה כזו. זהו לא עניין של מה בכך, מה גם שמדובר בפעולה מורכבת למדי מבחינה משפטית, שלה עלויות בגין הפרוצדורה של הפירוק, השגת פטורים ממסוי מקרקעין (מס שבח), הכנת תיק לרישום הבית המשותף, תשריט של מודד מוסמך ואגרות רישום בלשכת רשום המקרקעין (טאבו). בנוסף, מאחר וחלק גדול מהחברות אינן מנוהלות באופן תקין, לא נרשמו העברות מניות, בעלי מניות נפטרו ויורשיהם לא הסדירו את הירושה, ישנן חובות לרשם החברות או לרשויות אחרות ובפועל, פעולה מתבקשת של פירוק החברה ורישום בית משותף הופכת לפרויקט קשה לביצוע. כמו בפרויקטים רבים, רק אם יקום בעל דירה שיניע את התהליך, ידחוף אותו ויקדיש לו זמן ומרץ, ניתן יהיה להוציא את פרויקט רשום הבניין כבית משותף ואת הדירות בו על שם בעלי המניות בחברה גוש\חלקה. 
| 
