הערת אזהרה רישום בעלות במקרקעין לשכת רשום המקרקעין (טאבו) מנהלת את רישום הבעלויות בדירות וקרקעות בישראל באופן שכל אדם יכול לפנות ללשכה ותמורת בולי הכנסה בסך 59 ש"ח יוכל לקבל פירוט מלא מיהם הבעלים של אותה דירה. בטרם ירכוש דירה מבעליה יבדוק קונה זהיר אם היא רשומה על שם המוכר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), אם המוכר נטל משכנתא כלשהי, האם הוטלו עיקולים על זכותו בדירה בלשכת רישום המקרקעין והאם המוכר התחייב כלפי מישהו אחר לגבי אותה דירה. לצורך כך, בין היתר, נוצרה הערת אזהרה. מיד עם חתימת חוזה רכישת דירה או קרקע יפנה הקונה הזהיר ללשכת רישום המקרקעין ויבקש לרשום הערת אזהרה לטובתו. הערת האזהרה נרשמת בצד שם הבעלים הרשום של הדירה או קרקע, כך שאם המוכר יבקש למכור את הדירה שנית, כל קונה פוטנציאלי יגלה כי המוכר כבר התחייב כלפי בעל הערת האזהרה וימנע מלהתקשר שנית עם המוכר הנוכל. יתרון נוסף לקונה דירה ברישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, הוא בכך, שנושה של המוכר שיבקש להטיל עיקול על זכויותיו בדירה ידחה מפני הקונה אשר לטובתו נרשמה הערת אזהרה לפניו. הערת אזהרה נרשמת לטובת הקונה בלשכת רישום המקרקעין על פי סעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין. מאחר והסעיפים ברורים בלשונם, נביא אותם כאן במלואם: חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
126. הערת אזהרה
(א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. (ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור. 127. תוצאות של הערת אזהרה (א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט. (ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה. (ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין. (ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה. כיצד נרשמת הערת אזהרה כדי לרשום הערת אזהרה יש למלא טופס בקשה לרישום הערת אזהרה לביילו בבולי הכנסה בסך 132 ש"ח ולצרף אליו את אחד מן המסמכים הבאים | כאשר נחתמה עסקה במקרקעין | התחייבות או יפוי כח בלתי חוזר של בעל המקרקעין או בעלי זכות במקרקעין, לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה. | | אם ההתחייבות ניתנה על ידי מי שאינו בעל המקרקעין | הסכמת הבעלים הרשומים | | כאשר הבקשה לרישום הערת אזהרה או ההתחייבות של בעלי המקרקעין חתומים על ידי מיופה כח | יפוי כח מאומת | | כאשר המקרקעין נמצאים בהליכי הסדר | הסכמת פקיד ההסדר בכתב | | כאשר המתחייב הוא קטין | אישור של בית משפט לענייני משפחה או בית דין דתי. | | כאשר המתחייב הוא מנהל עזבון | אישור של בית משפט לענייני משפחה או בית דין דתי. | | כאשר בעל המקרקעין מוגבל בחוסר כשרות משפטית (קיימת הערה על חוסר כשרות) | אישור בית משפט | | כאשר מונה למקרקעין צו כינוס נכסים אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין | אישור בית משפט לכונס הנכסים למכור, והסכמת כונס הנכסים לפי העניין והצורך. | | המקרקעין כפופים לצו עיקול, צו כונס נכסים, וכיו'ב הרשומים על המקרקעין. | - אישור הזכאי/ת לרישום הערת האזהרה שידוע לו על העיקול, צו כנוס הנכסים וכיו'ב. |
סוגי הערות אזהרה מלבד הערות האזהרה השכיחות המפורטות בסעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין שצוטטו למעלה, בדבר התחייבות לעשות עסקה במקרקעין ובדבר להימנע מלעשות עסקה במקרקעין, קיימים סוגים נוספים של הערות אזהרה, חלקם נפוצים וידועים וחלקם פחות. מרביתם מופיעים בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום): הערה על ביטול הרשאה -בעל מקרקעין מסר לחברו יפוי כח למכור את דירתו. לאחר זמן מה, שינה בעל המקרקעין את דעתו וביקש לבטל את יפוי הכח שמסר לחברו, אך לא מצא את החבר או שהחבר מסרב להשיב לו את יפוי הכח. מה שעליו לעשות הוא לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין המודיעה כי יפוי הכח שמסר לחברו בוטל ואין להסתמך עליו לביצוע עסקה. סעיף 26 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום). שינוי תוכנית בניין עיר - ועדת תכנון רשאית לבקש לרשום הערת אזהרה על שינוי תוכנית בניין עיר או לבקש לבטל הערה זו הודעה על מקלט ציבורי - הודעה על אי התאמה - של בניין או בית שנבנה שלא על פי היתר הבניה שניתן. נוהל חדש לרישום הערות אזהרה החל מינואר 2005 מתיר אגף רישום מקרקעין רישום הערות אזהרה מפורטות בתנאי שתוגשו בקשה משותפת של הצדדים. הבעיה שהערת אזהרה מפורטת באה לפתור היא כזו: קונה רוכש דירה מיזם, "על הנייר" או במהלך הבניה, עשוי לקבל כבטוחה להשקעתו הערת אזהרה על הקרקע עליו נבנית הדירה. עד אשר יירשם בית משותף על ידי משרד עורכי דין שמייצג את הקבלן, כל זכויותיו של הקונה התמים יבואו לידי ביטוי בהערת אזהרה בלבד על זכויות הקבלן בקרקע. בדרך כלל ימתין הקונה לרישום בעלותו בדירה במשך מספר שנים ועד אז יהיה עליו להסתפק באותה הערת אזהרה, יחד עם כל רוכשי הדירות באותו בניין. חסרונה של הערת אזהרה הוא בחוסר הפירוט של הדירה. על פי ההסדר החדש, פרי יוזמת לשכת עורכי הדין, ניתן כעת לרשום הערת אזהרה מפורטת בה יוכנס תאור של הדירה, כיווני אוויר, קומה וכו'. כדי לרשום הערת אזהרה על פי ההסדר החדש, אין עוד צורך לצרף הסכם או התחייבות ורשם המקרקעין יסתפק בטופס המיוחד שיכלול חתימות של המתחייב, של בעל הקרקע ושל הזכאי להערת אזהרה. הנתונים אשר ניתן לרשום בבקשה לרישום הערת אזהרה מפורטת מוסכמת ואשר ירשמו בנסח המקרקעין:
1. פרטי בעל הזכות במקרקעין שעל זכויותיו נרשמת הערת אזהרה.
2. פרטי המתחייב
3. פרטי הזכאי להערת האזהרה
4. מהות ההתחייבות ותאריך
6. פרטי הנכס
תיאור הנכס
קומה
כיווני אויר אליהם פונה הנכס.
מס' המגרש: יש לציין מספר המגרש הזמני בהתאם לתוכנית בניין עיר בצירוף פרטי התוכנית או לפי הסכם שיתוף בין הבעלים בדבר חלוקת המקרקעין. הסדר חדש זה אינו מבטל את רישום הערת אזהרה על פי ההסדר הישן. |
