דף הבית > מיסוי מקרקעין >
מתי לא כדאי לבקש פטור ממס שבח מקרקעין או מתי הבקשה לא תיענה

מתי לא כדאי לבקש פטור

סימולטור מס שבח מקרקעין

מתי לא כדאי לבקש פטור ממס שבח מקרקעין או מתי הבקשה לא תיענה

מתי לא כדאי לבקש פטור ממס שבח מקרקעין או מתי הבקשה לא תיענה

מועד הבדיקה אם המוכר זכאי לפטור

או חייב לשלם מס שבח הוא כמובן לפני ביצוע העסקה, על מנת שהמוכר יערך נכון להוצאה הצפויה. בחלק מהמקרים, התשובה לשאלה האם על המוכר לשלם מס שבח, וכמה, אינה פשוטה ודורשת התעמקות ואף פניה כמייצג לרשות מיסוי מקרקעין בהגשת פרה-רולינג. הצגה נכונה בפני רשויות מיסוי מקרקעין, עשויה לעיתים להוביל לפטור מוחלט ממס שבח. כמובן שתוצאות הבדיקה עשויות להוביל לשינוי בהחלטת המוכר אם למכור או להמתין.

מה נבדוק לפני קבלת החלטה למכור נכס

bullet

השאלה הראשונה היא כמובן האם בכלל הנכס אותו אנו מבקשים למכור הושבח וכפועל יוצא האם יהיה עלינו לשלם מס גם אם לא נבקש פטור ממס שבח. לעיתים, בדיקת שווי הרכישה ושווי ההוצאות שהוצאו על הנכס, יעלה תוצאה שבה השבח הוא שלילי, כלומר קיים הפסד ברווח הון. מקרה זה אין טעם "לשרוף" פטור המגיע לכל אחד אחת ל-4 שנים.

bullet

בדיקה נוספת שעל המוכר לבדוק היא האם הדירה נמצאת ב"בניין מאושר" הנהנה מהטבות מס לפי חוק עידוד השקעות הון או לפי חוק מס הכנסה (עידוד להשכרת דירות), שכן במקרה זה לא ינתן פטור.

bullet

יש לבדוק עוד האם המכירה היא של דירה שמקורה בפירוק חברה בע"מ כי אז לא יינתן פטור ממס שבח.

bullet

במקרה של חילוף דירה, לפי סעיף 49יב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) לא יינתן פטור.

49יב. פטור ממסבחילוף זכויות בדירת מגורים

(א) מכירה בתקופה הקובעת של זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים (בסעיף זה - דירת המגורים הנמכרת), פטורה ממס ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(1) המוכר רכש בתוך שנים עשר החודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים שלאחריה, זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחילוף דירת המגורים הנמכרת (בסעיף זה - דירה המגורים החלופית);

(2) שווי דירת המגורים החלופית לא פחת משווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת;

(3) המכירה אינה לקרוב; לענין זה, "קרוב" - כהגדרתו בסעיף 4)19) והמונח שליטה בהגדרה האמורה יפורש לפי אותו סעיף.

(ב) (1) במכירת דירת המגורים הנמכרת, שהתקיימו לגביה התנאים האמורים בסעיף קטן (א) למעט התנאי האמור בפסקה (2) של אותו סעיף קטן, יחולו הוראות סעיף 49יא(ג), בשינויים המחויבים;

(2) עלה שווי דירת המגורים החלופית על שווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת, יחולו הוראות סעיף 49יא(ד), בשינויים המחויבים.

(ג) שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע תנאים שבהתקיימם יראו רכישה בתקופה הקובעת של מספר זכויות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים כזכות חלופית אחת לענין זה; בתקנות כאמור יקבע שר האוצר את התיאומים הנדרשים.

bullet

במקרה שבו מכירת הדירה תחשב כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" כאמור בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה. ראה פרק על מסחר בדירות מגורים כעסק.

bullet

מי שקיבל את הדירה במתנה מאחיו או מסבו צריך להמתין תקופת צינון. ראה באתר זה על פטור מתשלום מס שבח בשעת הענקת מתנות לקרובים ועל פטור מתשלום מס שבח של מי שקיבל דירה מתנה מקרוב.

מקרים של פטור אגב גירושין:

לפעמים יהיה על מקבל הזכויות במקרקעין אגב גירושין לשקול היטב את צעדיו. הבעיה מתעוררת בעיקר כאשר נכס המקרקעין הוא נכס עסקי או בית מגורים אשר זכויות הבניה בו לא נוצלו עד תומן. על פי הפרשנות שנתנו שלטונות המס לסעיף 4א לחוק, יום הרכישה וסכום הרכישה של מקבל הזכויות שבא למכור את המקרקעין יחשב יום הקניה המקורי של מעביר הזכות. רעיון זה נקרא עקרון רציפות המס. כל השבח שנצבר במהלך התקופה שהחזיק בנכס בן הזוג המעביר ימוסה וישולם על ידי בן הזוג המקבל, וזאת למרות שלמעשה שילם תמורה מלאה לכאורה עבור אותו נכס מקרקעין. ראה דוגמה למצב בו לא כדאי לבן זוג לקבל נכס מקרקעין ללא מס במהלך גירושין

יחד עם זאת, אם מדובר בנכס מקרקעין שעשוי לזכות בעתיד בפטור ממס שבח, אין המקבל צריך להיות מוטרד מסוגיה זו.

מסחר בדירות מגורים

 

לדף הראשי
ENGLISH
מיסוי מקרקעין

 מס שבח

החובה לדווח למיסוי מקרקעין

שיעורי מס שבח

מחשבון מס שבח

מתי לא כדאי לבקש פטור

מסחר בדירות מגורים

מהי דירת מגורים מזכה

עקרון התא המשפחתי

מיסוי מקרקעין של דירות נופש

מיסוי דירת חברת גוש חלקה

המרת סעיף הפטור

למכור את כל הזכויות בדירה

כיצד לרמות את מס שבח

שינויים בחוק מיסוי מקרקעין

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין 1.8.2013

טפסים

מיסוי מקרקעין מס שבח - כל הטפסים

פטור מתשלום מס שבח

מס שבח - רשימת פטורים

פטור ממס שבח אחת ל-4 שנים

הגשת בקשה מפורשת לפטור

בעל דירת מגורים יחידה

דירה שנתקבלה בירושה

חלוקת ירושה בין יורשים

פטור ממס שבח אגב גירושין

מתנה לקרוב משפחה

דירה שנתקבלה במתנה

מוכר 2 דירות כדי לרכוש דירה

אפשרות לתוספת בניה

החלפת דירה חדשה

כיצד לעשות שימוש במדריך זה

מס רכישה

מי חייב במס רכישה

מדרגות מס רכישה

מחשבון מס רכישה -סימולטור

שינויים במס רכישה 1.8.2013

מהי דירה יחידה

לצורכי מס רכישה

שיעורי מס רכישה

כמה נשלם

מהי דירת מגורים

לצורכי מס רכישה

שווי רכישה

לצורכי מס רכישה

פטורים והקלות במס רכישה

מתנה מקרוב

הקלת מס רכישה קבלת דירה מקרוב

התא המשפחתי

לצורכי מס רכישה

החזר מס רכישה

בביטול הסכם מכר

הקלה במס רכישה

לנכה, למשפחה שכולה ולנפגע

הורים של ילד נכה

הקלה במס רכישה

מס רכישה לעולה חדש

פטור ממס לדירה חלופית

למי שמתחייב למכור דירתו הראשונה

תקנות מס רכישה

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין

מיסים נוספים במקרקעין

מס מכירה

פטורים מתשלום מס מכירה

היטל השבחה

מיסוי נכסי מקרקעין בחו"ל

מדריך הנדל"ן

מיסוי מקרקעין רשימת נושאים

טפסים מיסוי מקרקעין

מס רכישה ומס שבח

מי אנחנו

וכיצד לעשות שימוש במדריך זה

צור עמנו קשר

יעוץ משפטי טלפוני, Skype או במייל
הימורים
דיני חברות
רישום חברה בחו"ל
הקמת חברות
פתיחת עסק חדש
חשבון בנק מוגבל
פירוק חברות
מיסוי בינלאומי
מקלטי מס
חשבנות בנק בחו"ל
דיני אינטרנט
תביעות ובתי משפט
חובות
הוצאה לפועל
פשיטת רגל
בוררות
הבראת חברות
צוואה
ירושה וצו ירושה
דיני משפחה
יזמות עסקית
תוכנית עסקית
אמנות למניעת כפל מס
דיני בנקאות
מקרקעין
הסכם הפריית מבחנה
מיסוי מקרקעין
מס שבח
פטור ממס שבח
מס רכישה
חוק מיסוי מקרקעין
נדל"ן - מקרקעין
זכויות יוצרים
קניין רוחני
אימוץ ילדים בחו"ל
אודות הנר-עופר עורכי דין

רחוב בן-יהודה 242 תל אביב

Avocat FrançaisEnglish  עברית

מפת אתר