דף הבית > מיסוי מקרקעין >
מסחר בדירות מגורים כעסק

מסחר בדירות מגורים כעסק

סימולטור מס שבח מקרקעין

מסחר בדירות מגורים כעסק

עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי

לא פעם הגיע אל משרדנו לקוח שביקש לסחור בדירות מגורים באופן הבא: הלקוח ימכור את דירת מגורי משפחתו, וירכוש דירת מגורים אחרת באזור מתפתח, כך שבתוך תקופה של מספר שנים יוכל למכור את דירת המגורים שרכש ברווח נאה, הפטור ממס על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) , אם משום שימכור את הדירה בפטור ממס שבח בתוך 4 שנים ואם משום שלא יהיה בעלים של יותר מדירה אחת, בעת ובעונה אחת. מיד לאחר המכירה ירכוש דירה אחרת לצורך מגורי משפחתו באזור מתפתח וחוזר חלילה. ללא ספק הכנסה נאה נוספת למשפחה, וכולה פטורה ממס.

בהתעלם מן השאלה, כיצד ידע אם ההשקעה היא טובה, אבקש להתמקד בשאלה האמנם יש בכך הכנסה נוספת למשפחה הפטורה ממס. הסיכון הוא כי רשויות המס יסווגו את העסקה כפירותית החייבת במס על פי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה הקובע:

2. מקורות הכנסה

מס הכנסה יהא משתלם, בכפוף להוראות פקודה זו, לכל שנת מס, בשיעורים המפורטים להלן, על הכנסתו של אדם תושב ישראל שהופקה או שנצמחה בישראל או מחוץ לישראל ועל הכנסתו של אדם תושב חוץ שהופקה או שנצמחה בישראל, ממקורות אלה:

(1) עסק ומשלח יד

 השתכרות או ריווח מכל עסק או משלח-יד שעסקו בו תקופת זמן כלשהי, או מעסקה או מעסק אקראי בעלי אופי מסחרי;

בטרם תבוצע עסקה על ידי מוכר מסוג זה, יש לבחון היטב אם יש סיכוי סביר שפקיד המס יסווג את העסקה כ"עסק", או כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", ובמקרה זה יש לשקול שנית כיצד על המוכר לבצע את העסקה. הנקודות אותן יבדוק פקיד הס הן:

bullet

מידת המיומנות של מבצע העסקה ובקיאותו בהשבחת נכסים (קבלן, עורך דין, מתווך דירות וכיוב');

bullet

משך הזמן שמוחזק הנכס;

bullet

מקורות מימון העסקה (בנקאי, עצמי) והיקפה הכספי;

bullet

נחישות מבצע העסקה והתארגנותו להשביח את הנכס ומידת ההשקעה בכך;

bullet

ההבדל בין מחיר הקניה לבין מחיר המכירה;

bullet

טיב הנכס;

bullet

תדירות עסקאות קודמות;

bullet

נסיבות כלליות;

בפועל, גם לאחר שהמוכר קיבל פטור ממס שבח בגין העסקה עלול פקיד השומה לחזור ולפנות אליו ולדרוש כי ישלם מס על פי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה הנ"ל, ואולם הסבירות לכך אינה גבוהה במיוחד.

רשימת פטורים ממס שבח

 

לדף הראשי
ENGLISH
מיסוי מקרקעין

 מס שבח

החובה לדווח למיסוי מקרקעין

שיעורי מס שבח

מחשבון מס שבח

מתי לא כדאי לבקש פטור

מסחר בדירות מגורים

מהי דירת מגורים מזכה

עקרון התא המשפחתי

מיסוי מקרקעין של דירות נופש

מיסוי דירת חברת גוש חלקה

המרת סעיף הפטור

למכור את כל הזכויות בדירה

כיצד לרמות את מס שבח

שינויים בחוק מיסוי מקרקעין

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין 1.8.2013

טפסים

מיסוי מקרקעין מס שבח - כל הטפסים

פטור מתשלום מס שבח

מס שבח - רשימת פטורים

פטור ממס שבח אחת ל-4 שנים

הגשת בקשה מפורשת לפטור

בעל דירת מגורים יחידה

דירה שנתקבלה בירושה

חלוקת ירושה בין יורשים

פטור ממס שבח אגב גירושין

מתנה לקרוב משפחה

דירה שנתקבלה במתנה

מוכר 2 דירות כדי לרכוש דירה

אפשרות לתוספת בניה

החלפת דירה חדשה

כיצד לעשות שימוש במדריך זה

מס רכישה

מי חייב במס רכישה

מדרגות מס רכישה

מחשבון מס רכישה -סימולטור

שינויים במס רכישה 1.8.2013

מהי דירה יחידה

לצורכי מס רכישה

שיעורי מס רכישה

כמה נשלם

מהי דירת מגורים

לצורכי מס רכישה

שווי רכישה

לצורכי מס רכישה

פטורים והקלות במס רכישה

מתנה מקרוב

הקלת מס רכישה קבלת דירה מקרוב

התא המשפחתי

לצורכי מס רכישה

החזר מס רכישה

בביטול הסכם מכר

הקלה במס רכישה

לנכה, למשפחה שכולה ולנפגע

הורים של ילד נכה

הקלה במס רכישה

מס רכישה לעולה חדש

פטור ממס לדירה חלופית

למי שמתחייב למכור דירתו הראשונה

תקנות מס רכישה

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין

מיסים נוספים במקרקעין

מס מכירה

פטורים מתשלום מס מכירה

היטל השבחה

מיסוי נכסי מקרקעין בחו"ל

מדריך הנדל"ן

מיסוי מקרקעין רשימת נושאים

טפסים מיסוי מקרקעין

מס רכישה ומס שבח

מי אנחנו

וכיצד לעשות שימוש במדריך זה

צור עמנו קשר

יעוץ משפטי טלפוני, Skype או במייל
הימורים
דיני חברות
רישום חברה בחו"ל
הקמת חברות
פתיחת עסק חדש
חשבון בנק מוגבל
פירוק חברות
מיסוי בינלאומי
מקלטי מס
חשבנות בנק בחו"ל
דיני אינטרנט
תביעות ובתי משפט
חובות
הוצאה לפועל
פשיטת רגל
בוררות
הבראת חברות
צוואה
ירושה וצו ירושה
דיני משפחה
יזמות עסקית
תוכנית עסקית
אמנות למניעת כפל מס
דיני בנקאות
מקרקעין
הסכם הפריית מבחנה
מיסוי מקרקעין
מס שבח
פטור ממס שבח
מס רכישה
חוק מיסוי מקרקעין
נדל"ן - מקרקעין
זכויות יוצרים
קניין רוחני
אימוץ ילדים בחו"ל
אודות הנר-עופר עורכי דין

רחוב בן-יהודה 242 תל אביב

Avocat FrançaisEnglish  עברית

מפת אתר