דף הבית > מיסוי מקרקעין >
פטור חלקי ממס שבח במכירת בית עם זכויות בניה

פטור חלקי ממס שבח במכירת בית עם זכויות בניה

סימולטור מס שבח מקרקעין

לעיתים בין מגדלי בניינים עומד בית קטן בודד אליו קבלני בניין ויזמים לוטשים עיניים. בית כזה ימכר הרבה מעבר לשווי בית המגורים שעומד על הקרקע משום שניתן לבנות על הקרקע בניין גבוהה עם דירות רבות. למעשה, הקבלנים מתייחסים את רכישת אותו בית כרכישת קרקע פנויה לבניה. ואולם, מוכר הבית מעוניין למכור אותו עם פטור מקסימלי אפשרי.

פטור חלקי ממס שבח במכירת בית עם זכויות בניה

הפתרון בחוק

במקרה זה יערך חישוב מיוחד כאשר תחול הפרדה רעיונית בין שווי הבית שעומד על הקרקע לבין מכירת זכויות הבניה הנמכרות עמו.

סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)קובע שיש לבצע פיצול בין בית המגורים לבין זכויות הבניה על הקרקע וקובע כפל פטור ממס שבח על בית המגורים בלבד. זו לשון הסעיף (חלקו)

כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה

(א) (1) במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת המנהל התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור, בכפוף להוראות סעיפים 49א ו-49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן - סכום שווי הדירה).

(2) היה סכום שווי הדירה כאמור בפסקה (ו) נמוך מ-1,777,600 שקלים חדשים יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,777,600שקלים חדשים לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך. (הסכום מעודכן מיום 16.1.2011 עד ליום 15.1.2012 ראה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 3/2011 )

(3) סכום הפטור הכולל לפי פסקאות (1) ו-(2) בשל מכירת דירה כאמור, שבנייתה הסתיימה לפני יום כ"ג באדר ב' התשנ"ז (1 באפריל 1997) ואשר יום רכישתה על ידי המוכר קדם למועד האמור, לא יפחת מ-403,100 שקלים חדשים.

(4) יראו את יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים ממס לפי פסקאות (1) עד (3), כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.

(5) הסכומים הנקובים בסעיף קטן זה יתואמו אחת לשנה, ב-16 בינואר, לפי שיעור עליית המדד שיפורסם בינואר של אותה שנה לעומת המדד הבסיסי, ויעוגלו ל-100 השקלים החדשים הקרובים; המנהל יפרסם ברשומות את הסכומים כפי שעודכנו; לענין פסקה זו -

"המדד" - כהגדרתו בסעיף 9(ג2);

"המדד הבסיסי" - המדד שיפורסם ביום י"ז בטבת התשנ"ח (15 בינואר .(1998

(א1) על אף הוראות סעיף קטן (א), במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, יקראו כל אחד מהסכומים הנקובים בסעיף קטן (א)(2) ו-(3), באופן יחסי, בהתאם לחלקו של המוכר בדירת המגורים המזכה;

(ב) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(א1) יחולו גם במכירת משק חקלאי הכולל את דירת מגוריו של המוכר, כאשר לא ניתן למכור את הדירה בנפרד.

הערה: בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 3/2011 נקבעה רצפת פטור ע"ס 445,000 ש"ח מיום 16.1.2011 ועד ליום 15.1.2012.

גם במקרה של מכירת דירת גג בקומה אחרונה בבית דירות באיזור שבו הותר להוסיף קומה או יותר על הגג, וגם בבית דירות אשר על פי התב"ע (תוכנית בנין עיר) ניתן לבנות תוספת בניה. הסעיף קובע כפל פטור מקסימלי מצד אחד ופטור מינימלי מצד שני.

המחלוקת העיקרית בין רשות מיסוי מקרקעין לבין מוכרי בתים מתעוררת על הערכת שווי הזכויות הבלתי מנוצלות ביחס לערכו של בית המגורים. באופן עקרוני מהות הויכוח היא שמאית וניתן לגשר באצעות עזרתו של שמאי מקרקעין המתמחה בתחום מיסוי מקרקעין ומס שבח.

 חישוב שווי רכישה וניכויים

לאחר שיושבה המחלוקת עם רשות מיסוי מקרקעין מהו שווי הבית ושויין של זכויות הבניה, נותר חישוב שווי הרכישה אותו יש לנכות מערך זכויות הבניה הנמכרות כדי לחשב את השבח על מנת לחלץ את סכום המס. סעיף 49ז(א)(4) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)קובע את המנגנון.

הנוסחה שנקבעת בסעיף פשוטה ביותר ולכן מעוררת שאלות רבות. הנוסחה לחישוב שווי רכישה או שווי ניכויים היא:

שווי רכישה או שווי ניכוי

X

חלק מהתמורה שמיוחס לזכויות הבניה

כלל התמורה

ואולם הנוסחה תחול רק במקרים שאין אפשרות לאפיין באופן ברור כיצד לשייך את ההוצאה. על כן החריגים לכלל לפיו תחול הנוסחה הם:

bullet

הוצאות בניה:אלו הוצאות שלא מוכרות בניכוי ויש לשייכן לחלק הפטור ממס.

bullet

רישיון לבניה:יש לבדוק אם הבניה כבר בוצעה בפועל או שהרשיון הוצא אך על מנת לשבח את ערך הנכס הנמכר

bullet

היטל השבחה:יש לבדוק את שומת ההשבחה של שמאי העיריה כדי לקבוע אם ההשבחה נובעת רק מאפשרות הבניה הנוספת או השבחת האזור כולו.

bullet

מס מכירה:יוכר עקרונית כולו בניכוי.

bullet

דמי הסכמהלמנהל מקרקעי ישראל או למחכיר אחר: בית המשפט העליון קבע כי יש לחשב את החלק בניכוי בהתאם לנוסחה.

ראה:  ראה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 8/2004 בנושא ייחוס ניכויים במכירת דירת מגורים שתמורתה הושפעה מזכויות לבניה נוספת

קרא על מכירת זכויות בניה על הגג ליזם

 

לדף הראשי
ENGLISH
מיסוי מקרקעין

 מס שבח

החובה לדווח למיסוי מקרקעין

שיעורי מס שבח

מחשבון מס שבח

מתי לא כדאי לבקש פטור

מסחר בדירות מגורים

מהי דירת מגורים מזכה

עקרון התא המשפחתי

מיסוי מקרקעין של דירות נופש

מיסוי דירת חברת גוש חלקה

המרת סעיף הפטור

למכור את כל הזכויות בדירה

כיצד לרמות את מס שבח

שינויים בחוק מיסוי מקרקעין

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין 1.8.2013

טפסים

מיסוי מקרקעין מס שבח - כל הטפסים

פטור מתשלום מס שבח

מס שבח - רשימת פטורים

פטור ממס שבח אחת ל-4 שנים

הגשת בקשה מפורשת לפטור

בעל דירת מגורים יחידה

דירה שנתקבלה בירושה

חלוקת ירושה בין יורשים

פטור ממס שבח אגב גירושין

מתנה לקרוב משפחה

דירה שנתקבלה במתנה

מוכר 2 דירות כדי לרכוש דירה

אפשרות לתוספת בניה

החלפת דירה חדשה

כיצד לעשות שימוש במדריך זה

מס רכישה

מי חייב במס רכישה

מדרגות מס רכישה

מחשבון מס רכישה -סימולטור

שינויים במס רכישה 1.8.2013

מהי דירה יחידה

לצורכי מס רכישה

שיעורי מס רכישה

כמה נשלם

מהי דירת מגורים

לצורכי מס רכישה

שווי רכישה

לצורכי מס רכישה

פטורים והקלות במס רכישה

מתנה מקרוב

הקלת מס רכישה קבלת דירה מקרוב

התא המשפחתי

לצורכי מס רכישה

החזר מס רכישה

בביטול הסכם מכר

הקלה במס רכישה

לנכה, למשפחה שכולה ולנפגע

הורים של ילד נכה

הקלה במס רכישה

מס רכישה לעולה חדש

פטור ממס לדירה חלופית

למי שמתחייב למכור דירתו הראשונה

תקנות מס רכישה

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין

מיסים נוספים במקרקעין

מס מכירה

פטורים מתשלום מס מכירה

היטל השבחה

מיסוי נכסי מקרקעין בחו"ל

מדריך הנדל"ן

מיסוי מקרקעין רשימת נושאים

טפסים מיסוי מקרקעין

מס רכישה ומס שבח

מי אנחנו

וכיצד לעשות שימוש במדריך זה

צור עמנו קשר

יעוץ משפטי טלפוני, Skype או במייל
הימורים
דיני חברות
רישום חברה בחו"ל
הקמת חברות
פתיחת עסק חדש
חשבון בנק מוגבל
פירוק חברות
מיסוי בינלאומי
מקלטי מס
חשבנות בנק בחו"ל
דיני אינטרנט
תביעות ובתי משפט
חובות
הוצאה לפועל
פשיטת רגל
בוררות
הבראת חברות
צוואה
ירושה וצו ירושה
דיני משפחה
יזמות עסקית
תוכנית עסקית
אמנות למניעת כפל מס
דיני בנקאות
מקרקעין
הסכם הפריית מבחנה
מיסוי מקרקעין
מס שבח
פטור ממס שבח
מס רכישה
חוק מיסוי מקרקעין
נדל"ן - מקרקעין
זכויות יוצרים
קניין רוחני
אימוץ ילדים בחו"ל
אודות הנר-עופר עורכי דין

רחוב בן-יהודה 242 תל אביב

Avocat FrançaisEnglish  עברית

מפת אתר