מס שבח - מסחר בדירות מגורים כעסק עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי עורכי דין הנר-עופר - ראשי >> מיסוי מקרקעין - מס שבח - >> מיסוי מסחר בדירות לא פעם הגיע אל משרדנו לקוח שביקש לסחור בדירות מגורים באופן הבא: הלקוח ימכור את דירת מגורי משפחתו, וירכוש דירת מגורים אחרת באיזור מתפתח, כך שבתוך תקופה של מספר שנים יוכל למכור את דירת המגורים שרכש ברווח נאה, הפטור ממס על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), אם משום שימכור את הדירה בפטור ממס שבח בתוך 4 שנים ואם משום שלא יהיה בעלים של יותר מדירה אחת, בעת ובעונה אחת. מיד לאחר המכירה ירכוש דירה אחרת לצורך מגורי משפחתו באזור מתפתח וחוזר חלילה. ללא ספק הכנסה נאה נוספת למשפחה, וכולה פטורה ממס. בהתעלם מן השאלה, כיצד ידע אם ההשקעה היא טובה, אבקש להתמקד בשאלה האמנם יש בכך הכנסה נוספת למשפחה הפטורה ממס. הסיכון הוא כי רשויות המס יסווגו את העסקה כפירותית החייבת במס על פי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה הקובע: מס הכנסה יהא משתלם, בכפוף להוראות פקודה זו, לכל שנת מס, בשיעורים המפורטים להלן, על הכנסתו של אדם תושב ישראל שהופקה או שנצמחה בישראל או מחוץ לישראל ועל הכנסתו של אדם תושב חוץ שהופקה או שנצמחה בישראל, ממקורות אלה: השתכרות או ריווח מכל עסק או משלח-יד שעסקו בו תקופת זמן כלשהי, או מעסקה או מעסק אקראי בעלי אופי מסחרי; |
בטרם תבוצע עסקה על ידי מוכר מסוג זה, יש לבחון היטב אם יש סיכוי סביר שפקיד המס יסווג את העסקה כ"עסק", או כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", ובמקרה זה יש לשקול שנית כיצד על המוכר לבצע את העסקה. הנקודות אותן יבדוק פקיד הס הן:  | מידת המיומנות של מבצע העסקה ובקיאותו בהשבחת נכסים (קבלן, עורך דין, מתווך דירות וכיוב'); | | משך הזמן שמוחזק הנכס; | | מקורות מימון העסקה (בנקאי, עצמי) והיקפה הכספי; | | נחישות מבצע העסקה והתארגנותו להשביח את הנכס ומידת ההשקעה בכך; | | ההבדל בין מחיר הקניה לבין מחיר המכירה; | | טיב הנכס; | | תדירות עסקאות קודמות; | | נסיבות כלליות; |
בפועל, גם לאחר שהמוכר קיבל פטור ממס שבח בגין העסקה עלול פקיד השומה לחזור ולפנות אליו ולדרוש כי ישלם מס על פי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה הנ"ל, ואולם הסבירות לכך אינה גבוהה במיוחד. |
