מיסוי מקרקעין - מס שבח - פטור מתשלום מס שבח למי שמוכר 2 דירות כדי לרכוש דירה אחת גדולה

חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) מעניק בסעיף 49ה' פטור חד פעמי אשר נועד לסייע למוכר שברשותו שתי דירות וברצונו להחליפן בדירה אחת שתרכש ממרבית התמורה שתתקבל ממכירת שתי הדירות. יש לשים לב שפטור זה נועד אך ורק לתושב ישראל. וזו לשון הסעיף:

49ה. פטור חד-פעמי הוראה מיוחדת

(א) על אף הוראות סעיף 49ב, תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיימו כל אלה:

(1) המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת לפי פרק זה בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן -הדירה הראשונה);

(2) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן - הדירה השניה), ביחד, לא עלה על מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים;

(3) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א, בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (2);

(א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו לגבי תושב ישראל, המוכר דירה שניה, הוראות סעיף קטן (א)(1) ו-(3), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה השניה יחד, לא עלה על שני מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השניה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הראשונה;את יתרת סכום השווי של הדירה השניה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.

(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ג בטבת התשנ"ט (1 בינואר 1999) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.;

(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.

פטור זה מגיע למעשה גם למי שיש לו יותר מ-2 דירות ובלבד שהוא מוכר רק שתיים.

משרדנו עורך חוזי מקרקעין מכל הסוגים תוך דגש על תכנון המס האופטימלי פטור חד פעמי

פטור זה נועד לסייע לבני זוג שנישאו והביאו כל אחד למערכת הנישואים דירה ואשר מעוניינים לצרף משאבים לדירה אחת של המשפחה. הפטור ניתן למוכר (תא משפחתי) רק פעם אחת בחייו. לכן בשל הגדרת תא משפחתי כמוכר אחד, הרי שבני זוג שניצלו את הפטור לפי סעיף זה התגרשו ונישאו בשנית, לא יהיו זכאים ליהנות מן הפטור הזה בשנית במסגרת נישואיהם החדשים.

יחד עם זאת, ניצול הפטור על ידי התא המשפחתי הכולל ילדים קטנים לא יפריע לילד בעוזבו את התא המשפחתי כבגיר, לנצל שוב את הפטור לפי סעיף זה, ובלבד שהפטור בעבר לא ניתן בשל דירה שהייתה בבעלותו של הקטין עצמו.

תנאי הפטור

	המוכר הוא תושב ישראל (כולל מעבר לקו הירוק). כדי לקבוע אם המוכר הוא תושב תבדוק רשות המס את המוכר על פי מבחן מרכז החיים.
	עסקה שניה - המוכר מכר ב-12 החודשים שקדמו למכירה זו, דירה אחת בפטור כלשהו.
	מגבלת השווי לדירות הנמכרות - נקבעה תקרת שווי כוללת של 2 הדירות יחד בסך 1.908 מיליון ש"ח. אם שווי שתי הדירות עולה על התקרה, לא ישלל הפטור במכירת הדירה השניה, אלא ינתן פטור יחסי, ובלבד ששווי שתי הדירות אינו עולה על התקרה השניה. יש לציין כי התקרה מתייחסת לשווי זכויות המוכר ולא בהכרח לשווי הדירה כולה. מאז חוקק הסעיף, עלה סכום שווי 2 הדירות גם יחד הפטור לכדי 1,908,000 ש"ח ותקרת השווי של 2 הדירות מעליה לא יינתן פטור בכלל, הועלה ל-3,175,000 ש"ח (התקרה השניה). הסכומים מעודכנים לשנת 2011
	פרק הזמן שבין מכירת 2 הדירות לא יעלה על 12 חודשים.
	תנאי הפטור המתייחסים לדירה הנמכרת הדירה הנמכרת צריכה למלא אחר תנאי דירת מגורים מזכה ועל המוכרת למכור את מלא זכויותיו בדירה.
	רכישת הדירה החדשה - לפני או אחרי 12 חודשים ממכירת הדירה השניה. על פי ההגדרה ניתן גם לרכוש דירה "על הנייר". אין חובה לרכוש דירה גמורה. היום הקובע הוא יום חתימת חוזה הרכישה של הדירה הגדולה. במקרה של בניה עצמית, היום הקובע הוא יום התחלת הבניה (או יום כריתת החוזה עם הקבלן המבצע).