מיסוי מקרקעין - כמה נשלם מס שבח

זהו סעיף הפטור הקלאסי והמוכר לכל אחד. במרבית המקרים יעשה שימוש בפטור זה. ואולם לעיתים ניתן ועדיף לעשות שימוש בסעיף פטור אחר על מנת שלא "לשרוף" פטור של אחת ל-4 שנים.

בעקרון סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) קובע:

פטור לדירת מגורים מזכה

המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:

(1) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס; לענין זה, מכירה בפטור ממס - לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט -

[א] מתנה פטורה על פי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה;

[ב] מתנה פטורה על פי סעיפים 60 או 61;

[ג] מכירה פטורה לפי סעיפים 49ז1, 69 ,67 ,65 ,64 או 70;

[ד] מכירה פטורה לפי פסקה (5);

משמעות הסעיף היא כי מוכר אשר לא מכר ב-4 שנים שקדמו למכירת הדירה, וביקש פטור מרשויות המס לפי סעיף 49ב(1) יהיה זכאי לפטור, גם אם ישנן בבעלותו דירות נוספות.

מהם התנאים לשם קבלת הפטור ממס שבח

	קודם כל הדירה הנמכרת צריכה לענות על ההגדרה של דירת מגורים מזכה;
	המוכר מבקש למכור את כל זכויותיו בדירה -[סעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)];
	המוכר הגיש בקשה לרשויות מיסוי מקרקעין לפטור
	המוכר עומד בתנאי עקרון התא המשפחתי;
	מתקיימת אחת מעילות הפטור שבפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)
	המוכר אינו נמנה על רשימת המוכרים שאינם זכאים לפטור, כמפורט להלן:

מי אינו זכאי לפטור ?

מי שקיבל את הדירה במתנה מאחיו או מסבו. ראה באתר זה על פטור מתשלום מס שבח בשעת הענקת מתנות לקרובים ועל פטור מתשלום מס שבח של מי שקיבל דירה מתנה מקרוב.

בדיקה נוספת שעל המוכר לבדוק היא האם הדירה נמצאת ב"בניין מאושר" הנהנה מהטבות מס לפי חוק עידוד השקעות הון או לפי חוק מס הכנסה (עידוד להשכרת דירות), שכן במקרה זה לא ינתן פטור.

יש לבדוק עוד האם המכירה היא של דירה שמקורה בפירוק חברה בע"מ כי אז לא יינתן פטור ממס שבח.

במקרה של חילוף דירה, לפי סעיף 49יב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) לא יינתן פטור.

49יב. פטור ממס בחילוף זכויות בדירת מגורים

(א) מכירה בתקופה הקובעת של זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים (בסעיף זה - דירת המגורים הנמכרת), פטורה ממס ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(1) המוכר רכש בתוך שנים עשר החודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים שלאחריה, זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחילוף דירת המגורים הנמכרת (בסעיף זה - דירה המגורים החלופית);

(2) שווי דירת המגורים החלופית לא פחת משווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת;

(3) המכירה אינה לקרוב; לענין זה, "קרוב" - כהגדרתו בסעיף 4)19) והמונח שליטה בהגדרה האמורה יפורש לפי אותו סעיף.

(ב) (1) במכירת דירת המגורים הנמכרת, שהתקיימו לגביה התנאים האמורים בסעיף קטן (א) למעט התנאי האמור בפסקה (2) של אותו סעיף קטן, יחולו הוראות סעיף 49יא(ג), בשינויים המחויבים;

(2) עלה שווי דירת המגורים החלופית על שווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת, יחולו הוראות סעיף 49יא(ד), בשינויים המחויבים.

(ג) שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע תנאים שבהתקיימם יראו רכישה בתקופה הקובעת של מספר זכויות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים כזכות חלופית אחת לענין זה; בתקנות כאמור יקבע שר האוצר את התיאומים הנדרשים.

במקרה שבו מכירת הדירה תחשב כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" כאמור בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה. ראה פרק על מסחר בדירות מגורים כעסק.

ראה כיצד מרמים את מס שבח והופכים הסכם מכירה להסכם הלוואה צמוד להסכם שכירות -סיכונים שכיחים

ראה עוד על מס שבח

_▲▲

לתאום פגישה עם עורכי הדין נא התקשר אל מזכירתנו, אודליה,

בטלפון: 88 88 546 03

למקרים דחופים ניתן להתקשר אל עורך דין גבריאל הנר: 33 33 552 050

לאור מורכבות חוק מיסוי מקרקעין מומלץ להתייעץ בעורך דין המומחה

במס שבח ומיסוי מקרקעין

משרדנו עורך חוזי מקרקעין מכל הסוגים תוך דגש על תכנון המס האופטימלי

יחד עם זאת, ומטעמים מובנים, לא נוכל להעניק יעוץ בנושא מיסוי דרך הטלפון

אם האתר שלנו היה לך לתועלת הקלק: "אהבתי"